* 집, 언제 사고 팔아야 하나? *

[조선일보 유하룡 기자]

“도대체 집을 언제 사고, 언제 팔아야 하나”

‘8·31대책’으로 주택 보유 여부를 떠나 누구나 고민하는 대목이다. 일단, 2주택 이상은 투자가치가 낮은 집을 빨리 팔수록 유리하다. 부동산값이 대폭 오르지 않는 한 보유세와 양도세만 늘어나 보유에 따른 메리트가 거의 없다. 떨어지면 두말할 필요가 없다. 쭉정이는 버리고, 확실하게 1채만 보유하는 전략이 요구된다.

따라서 2주택 이상은 잘 파는 노하우가 중요해졌다. 전문가들은 시장 전망·세금 인상 등을 감안하면 올 10월~내년 3월을 적기로 보고 있다. 반면 집을 갈아타려는 1주택자나 무주택자는 올 연말이나 내년 10~12월쯤이 좋을 것으로 예상한다.

◆무주택자 ‘마이홈’ 전략=무주택자에겐 전세 탈출의 기회가 넓어진다. 서두를 필요는 없다. 집값 급등가능성이 낮기 때문이다. 전셋값은 오를 수 있다. KDI국제정책대학원 김정호 교수는 “과거 10년간 집값이 안정되면 전셋값은 거의 예외없이 상승했다”고 말했다.

내년부터 거래세가 내리고 주택자금 조달 방식과 기회도 확대된다. 거래세는 현재 3.5%에서 내년에 2.5%로 1%포인트 떨어진다. 경우에 따라 더 떨어질 수도 있다. 취득비용이 줄어드는 것이다. 연소득 3000만원 이하 서민은 오는 10월부터 생애 첫 주택구입자금 대출로 최고 1억원(연 이자 4.5%)까지 대출도 받을 수 있다.

적절한 매수 시점은 올 10~12월이 꼽힌다. 다(多) 주택자들이 내년부터 시행되는 양도세 실거래가 과세를 피하기 위해 급매물을 내놓을 가능성이 높다. 강남 입성을 노린다면 내년 4~6월도 괜찮다. 종합부동산세 과세(기준일 6월 1일)를 피하기 위한 매물이 나올 시점이다. 내년 10~12월엔 2주택 양도세 중과세 유예 만료를 앞두고 막판 급매물도 예상된다.

◆다주택자 “확실한 1채만”=1주택자라면 이번 대책으로 크게 고민할 이유가 없다. 집을 옮기는 경우라면 매매 타이밍이 중요하다. 일단 비(非) 인기지역이나 단독·다가구·다세대 등 잘 안 팔리는 주택은 가급적 빨리 처분해야 한다. 집값 상승 폭이 적어 양도세 걱정은 없기 때문이다. 세중코리아 김학권 사장은 “큰 차이는 없지만, 이사철 수요가 늘어나는 내년 1~3월을 이용하면 더 나을 수도 있다”고 말했다. 1주택이 비 강남이라도 집값이 많이 올랐거나 강남권 고가 주택은 무조건 비과세 요건을 갖춘 뒤 파는 게 유리하다.

1주택자는 기존 집을 처분하고, 전세로 살다가 2009년 이후 매수에 나서는 것도 방법이다. 2008년 말 판교신도시와 화성 동탄 등 2기 신도시가 입주하면 매물이 늘어날 가능성이 높다. 2008년말 부터 분양될 송파신도시 청약에도 도전해 볼 수 있다.

2주택 이상은 내년 6월 이전에 1채를 파는 게 최선이다. 특히 비 투기지역에 보유한 주택은 연내 처분해야 한다. 내년부터 실거래가로 양도세가 부과되면 세금이 10배 이상 오르는 곳도 있다. 토지는 매수·매도 모두 올해가 타이밍이다. 내년에는 토지거래허가요건이 강화되고, 각종 세금도 큰 폭으로 오른다.