주택시장 및 정책상의 이슈 토의
구 자 문
어느 나라에서든 주택정책수립은 큰 과제이고 뜨거운 감자이기도 하다. 주택의 중요성이 각 나라의 헌법에 규정되어 있을 정도이나, 주택의 질에 대한 기준은 각 나라의 문화와 소득수준에 따라 다를 수 있다. 우리나라도 주택의 질 평가시 입식부엌·수세식화장실 유무 등이 주요평가요소였던 적이 있었다. 미국의 경우에도 난방·온수이용을 포함한 배관시설 유무가 평가기준이기도 했었다. 하지만 이들 나라에서 이러한 요소들은 더 이상 평가기준이 되지 못한다.
하지만 많은 개발도상국에서는 이러한 요소들은 물론이고 주택의 크기나 시설, 상하수도, 도로 등 커뮤니티 시설에 큰 문제를 가지고 있는 경우가 많다. 발전된 나라들과는 다르게 제대로 된 직업도 부족하고, 소득도 낮고, 의료서비스도 제대로 공급되지 못하는 경우가 많아 주거의 질도 함께 낮을 수밖에 없다. 개발도상국의 경우 정부의 투자가 제조업이나 도로 등 인프라 구축에 투여되는 경우가 많기에 주택건설에 대한 낮은 우선순위가 주거의 질 저하를 가져오는 원인이다. 도시화가 진행되고 대도시로의 인구집중이 계속되는데, 주택은 부족하고 비싸다. 또한 커뮤니티 시설도 제대로 공급되지 못하고 있다.
우리가 멕시코시티, 카트만두, 울란바타르 등 개발도상국 대도시들을 방문해보면 대개 이 같은 열악한 도시환경을 지니고 있다. 물론 이들 도시에도 좋은 집들이 없지 않다. 부유한 동네에서는 미국이나 한국의 대도시에 가져다 놓아도 1백만불은 될 듯 보이는 주택들이 존재한다. 하지만 대부분 시민들은 슬럼이나 무허가판자촌에 살고 있다. 이들 개발도상국들이 ‘한국형 뉴타운’ 건설을 꿈꾸고 있음도 사실이다. 하지만 주택시장도 활성화 되어있지 않고, 시민들도 그만한 경제적 능력이 없으며, 정부도 자본 투여능력이 크지 않다.
한국의 경우, 다행히 경제가 빠르게 성장하여 많은 주거, 특히 고층아파트들이 지어져서 많은 이들이 신속한 주거향상을 이룰 수 있었다. 서울의 경우도 다수의 교외신도시개발과 수많은 도시개발사업들이 진행되었다. 전통적인 ‘교외신도시이론’에서처럼 자족적도시를 이루지 못하고 모도시에 크게 종속된 베드룸타운이라는 점에서 감점을 줄 수 있겠지만, 대규모 공급을 통해 시민들의 주거향상을 빠르게 이루었다는 점에서 성공했다고 볼 수 있을 것이다. 물론 이러한 와중에 가난 때문에 열악한 주거로 내몰리는 가구들이 적지 않았고 지금도 열악한 주거환경에 시달리는 이들이 없지 않다. 비교적 최근에 LH공사를 중심으로 공공임대아파트가 제공되지만 공급이 수요·소요에 비해 심히 부족했으니 문제가 컸던 것이다. 자본주의사회에서 주택의 수요·공급은 시장경제에 의존한다. 하지만 주택의 중요성, 특히 저소득층 주거향상의 중요성과 주택건설경제파급효과 등에 비추어 정부가 주택시장에 일정부분 관여하게 되는 것이다. 물론 이는 사회주의 경제에서의 정부관여와는 그 관점과 강도가 다르다.
포항시는 인구 52만의 도시로서 글로벌철강기업 포스코 및 철강산업단지가 존재하고, 연구중심대학 포스텍, 글로벌네트워크를 지닌 한동대, 다수의 첨단연구소, 국제항만 등이 존재하는 차별화된 도시이다. 다른 도시들에 비해 소득이 높은 편이고 많은 아파트단지가 지어져서 전반적 주거의 질은 높다고 할 수 있다. 하지만 요즈음 대다수 중산층들은 주택공급이 수요에 비해 너무 크다고 생각하며 그에 따른 주택가격하락을 걱정하고 있다. 더구나 2017년 11월 규모5.4 지진과 지방경제위축 등으로 아파트가격이 10~20% 하락되어있는 상황이다. 포항시 도시기본계획상 목표인구가 과거 85만명에서 70만명으로 줄었고 압축도시추진정책 등에 의해 한동안 교외 대규모주택건설허가가 쉽지 않을지도 모르겠다. 물론 기 허가된 신규주택단지들은 완공될 것이기에 시공사는 분양미비를 염려하고 있고, 주민들 대다수는 초과공급으로 인한 주택가격하락을 걱정하고 있다. 시정부는 도시경제활성화·도시재생·인구성장정책 추진만이 아니라 지진복구 및 저소득층주거향상을 함께 고민할 수밖에 없는 상황이다.
주택가격의 하락. 이는 한 채 집만을 가진 가구들의 입장에서는 여분의 자금으로 여러 채 투자한 부유층의 입장과는 다르게 타격이 클 것이다. 건설회사 입장에서나 국가경제적인 차원에서도 부동산가격 하락 및 동반된 경제쇠퇴는 매우 불행한 일이다. 한편 부동산가격 급등은 청년층을 포함한 저소득층의 주거유지에 경제적 어려움 없을 수 없으므로, 이들만이 아니라 ‘토지공개념’을 염두에 둔 정책가들에게 부동산가격하락이 반가운 현상일 것이다. 물론 다른 분야 경제가 활성화되면서 주택가격이 적정 스피드로 적당히 하락해야 함이 많은 이들이 바라는 바이다. 하지만 주택시장 활성화와 주택가격 적정선 유지가 쉽지 않고 복합적임을 표방한 정책들로도 잘 조정될 수 없음이 문제이다.
국가경제가 좋아지고 기업과 서민경제를 포함한 지역경제가 좋아지면 인구도 늘 것이고 주택에 대한 이중적 불안감도 줄어들 것이다. 중고소득층은 활성화된 시장에서 모기지 등을 통해 좀 더 나은 주택을 구매할 것이고, 저소득층도 LH공사 등을 통해 공급되는 저렴한 주택들과 주택시장 필터링현상을 통해 주거향상을 이룰 것이다. 정부도 시장의 원활한 작동을 유도해야하고, 또한 LH공사를 통해 공공주택공급에 적극 나서야 할 것인데, 이도 사기업형태 투자만이 아닌 싱가포르 예 같은 좀 더 공기업 형태의 투자가 필요하다고 본다.
2018년 9월 2일
