캘리포니아의 경제 및 부동산    

 

                                                                                                                                                      구 자 문

미국에 올 때마다 다시금 느끼는 것은 동네가 참 변하지 않는다는 것이고, 정치 경제사회문제가 다양해 보이지만 사회가 안정적이라는 것이고, 모든 인프라와 각종 서비스공급이 좀 느린 것 같아도 원칙대로 잘 진행된다는 것이다. 물론 이는 한국적인 상황에 익숙한 한 필자의 눈으로 볼 때 상대적으로 그렇게 느껴진다는 것이다.

 

미국도시들의 역사가 유럽도시들보다 짧다고 하지만, 150~200년의 역사를 지니고 있으며, 20세기 초에 도로, 상하수도, 도로교통, 통신망 등이 이미 잘 갖추어지고 주택단지들도 잘 개발되어 있었다. 21세기로 접어들고 첨단산업과 첨단기기가 발달해도 이미 구축된 인프라에 새로운 것들이 점차적으로 얹혀지는 형태이기에 큰 변화가 없어 보이기도 할 것이다. 또한 정치경제가, 간혹 LA폭동 같은 사건들이 터지기도 하지만, 비교적 체계화·안정화 되어있다는 것이다. 첨단산업이 발달되고 첨단기기 및 무기들을 해외수출을 할 수 있기에, 또한 내수시장 자체가 거대하기에 호황이 지속될 수 있다고 본다. 더구나 한국과 같이 출산율저하 내지 인구감소를 걱정할 필요가 없는 나라이고 아직도 많은 이들이 이민 가는 나라이기에 더욱 그러 할 것이다.

 

요즈음 한국에서는 경제상황과 함께 부동산 관련 이슈들이 언론의 1면을 장식하고 있다. 미중관계, 미국-이란문제, 미국-북한문제 등 국제정치경제가 예측이 힘들고, 국내의 관련 공공정책들이 과거와는 좀 다른 기조에서 추진되고 있기에 많은 이를 걱정하고 있는 것이라고 보아진다. 또한 이러한 정책들이 지역경제 및 부동산 동향에 큰 영향을 미칠 수밖에 없기에 국민들이 크게 염려하고 있는 것이다.

 

이는 미국에서도 마찬가지이다. 시민들은 정부의 각종 정책, 특히 경제에 영향이 큰 각종 정치사회 관련 정책수립에 매우 민감하다. 현재 미국경제는 다른 나라들에 비해 비교적 양호하다고들 하는데, 앞으로 어떠할지 누구도 자신 있게 장담하지 못한다. 미국경제의 불확실성의 원인은 중국과의 무역분쟁, 대통령 탄핵, 글로벌경기침체, 미연방준비제도의 판단실책, 일관성 없는 정책 등이라고 생각하고 있다.

 

그러나 지표상으로 미국경제는 비교적 건강한 편이라는 것이다. 미국경제는 2011년 이후 매년 상승했는데, 2019년에는 2.2% 상승했다. 실업률은 2011년 9.2%이었다가 2019년 3.7%를 기록하고 있다. 개인수입은 2019년에 2.8% 증가하였고, 물가상승률은 2.0%였다. 하지만 일반 시민들, 특히 젊은이들에게 주택시장은 너무나 턱이 높다. 주택가격이 수입에 비해 높기도 하지만 임대료도 만만치 않다.

 

2019년에 캘리포니아의 주택 중간가격은 4.1% 상승하여 $593,200을 기록했고 판매량은 3.1% 감소하였다. 모기지 이자율의 하락(5%대에서 3.7%로)과 개인소득의 증가로 주택구매능력지수는 약간 상승하였다. 2011년에 주택구매능력은 53% 이었으나, 2017년에는 29%, 2018년에는 27%로 하락했다가 2019년 32%로 상승하였다. 이 말은 전체 가구 중 32% 정도만이 그들의 수입으로 큰 부담 없이 주택을 구매할 능력이 있다는 것이다. 물론 이는 연수입의 30% 이내 지출을 기준으로 계산된 것이라고 생각된다. 현재 샌프란시스코시의 중간 주택가격은 1백만불을 넘어서있고 로스앤젤레스 주요지역의 경우에도 거의 이에 육박하고 있을 것이다.

 

이 말은 어지간한 수입가지고는 이들 지역에서 주택구매는 불가능하다는 것이다. 이들 대도시들의 임대비율은 50%에 육박하고 있다. 괜찮은 지역에서 스튜디오 아파트 월세만 해도 $2,000에 달한다. 물론 좀 더 큰 콘도나 단독주택은 $3,000~4,000 혹은 그 이상이다. 흔히들 말하는 아메리칸드림이란 ‘방 3개 화장실 2개’를 지닌 주택을 소유하는 것이라고 하는데, 대부분의 젊은이들에게 이러한 꿈이 실현되기가 쉽지 않다.

 

우리가 보통 부동산시장에 영향을 끼치는 요인들을 살펴본다면, 경제상황과 고용, 주택수요와 공급, 모기지이자율과 융자조건, 주택구매능력, 주택매물재고량, 신규주택건설, 인구증가율 등이다. 로스앤젤레스의 경우 주택수요에 비해 공급이 크게 달리고 있음이 가장 큰 문제라고 보아진다. 이는 보통 중고가격대만이 아니라 저가격대에서 더욱 그러한다고 본다. 주택가격이 등락을 하고 있는 듯 보이지만, 중장기적으로는 지속적인 오름세이며, 소득의 증가에도 불가하고 주택구매능력은 늘지 않고 있다. 더구나 사모펀드회사들이 파산 및 저렴한 부동산들을 싹쓸이하고 대규모 임대사업을 벌이는데, 이로 인한 주택가격 및 임대료상승이 대단하다고들 한다.

 

미국이든 한국이든 부동산문제로 정부와 시민들이 나름대로의 어려움을 겪고 있음은 사실이라고 본다. 현재 미국의 경우 일반경제상황이 양호하므로 그래도 기업과 시민들이 크게 낙망하지는 않는 것 같다. 그러한 빡빡한 부동산경기 상황에서도 정부의 저소득층을 위한 공공임대주택, 주택바우처, 노인아파트 제공 등이 우리 한국의 경우보다 월등하기 때문이기도 할 것이다.

 

2020년 1월 19일