강창희 트러스톤자산운용 연금포럼 대표
얼마전 자료 수집차 일본 도쿄의 서점에 들렀다가 쇼킹한 제목의 책을 한권 구입했다. '負(빚)동산시대-마이너스 가격이 되는 주택과 토지'라는 제목의 책이었다. 가격이 제로(0)가 될 수는 있겠지만 어떻게 마이너스가 된다는 건가? 주택이나 토지소유주가 관리비, 세금 등을 내는게 싫어 팔려고 내놔도 팔리질 않으니까, 오히려 우리돈으로 500만원 정도를 얹어서 내놓고 있다는 것이다. 일본의 아사히신문이 1년 동안 그런 사례들을 취재해 연재한 내용을 엮어 출판한 책이다. 책 내용중 특히 주목되는건 가격을 산정할 수 없는 빈집이 계속 늘고 있다는 것이었다.
2018년 9월말 현재 일본의 빈집은 846만채로 전체 주택 수의 13.6%에 이른다. 빈집을 종류별로 보면 임대용주택이 431만채(50.9%), 매각용주택 29만채(3.5%), 별장과 같은 2차적 주택 38만채(4.5%), 임대용도 매각용도 아닌, 방치되어 있는 기타 주택이 347만채(41.1%)이다. 이 중에서 가장 큰 문제가 되는건 방치되어 있는 빈집이다. 물론, 임대가 안되고 팔리지도 않아 비어있는 임대용 빈집이나 매각용 빈집도 문제이지만, 이런 주택들은 소유주가 나름대로 유지관리 할 가능성이 높다. 그러나 그 외 빈집은 제대로 관리가 되지않고 방치되어 있기 때문에 언젠가 범죄나 화재발생 등과 같이 주거환경에 영향을 미치는 '문제적 빈집'으로 바뀔 위험성이 크다. 그런 빈집이 347만채나 된다는 것이다. 그런데도 주택공급은 계속 늘고 있다. 일본 노무라종합연구소는 2033년이 되면 일본의 주택 3채중 1채가 빈집이 되는 주택과잉사회가 될 거라는 예측자료를 내놓기도 했다.
보통 빈집이라고 하면 농촌지역이나 지방도시의 인구가 줄면서 생기는 거라고 생각하기 쉬운데 그렇지 않다. 도쿄 수도권에도 빈집이 늘고 있다. 예를 들어, 도쿄에서 30km 떨어진 타마신도시는 1970~80년대 신도시붐을 일으켰던 위성도시이다. 도쿄로의 접근성과 도로, 학교, 공원 등의 기반시설이 완비된 점을 장점으로 내세워 홍보를 한 데다가 저금리와 주택경기 부양책에 힘입어 인기리에 분양되었다. 그런데 40년이 지난 지금은 이 도시가 노인들만 남아있거나 한집 건너 비어 있는 빈집타운이 되어있다.
심각한건 단독주택보다도 재건축을 못한채 슬럼화되어 가는 노후화된 아파트 단지의 문제이다. 일본에서는 아파트를 재건축하려면 주민의 80%, 완전철거를 하려면 100%의 동의를 얻어야 하는데 그 만큼의 동의를 얻는게 불가능에 가깝기 때문이다. 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속된 아파트일 경우 상속자들간에 합의가 어렵다는 점 등의 문제 때문이다. 오죽하면, 지금까지 재건축에 성공한 아파트의 80%는 지진으로 붕괴되어 저절로 주민들의 동의를 얻을 수 있었던 아파트일 정도이다. 재건축을 못한 아파트들은 슬럼화되고 빈집예비군이 될 수 밖에 없다. 이들 노후화된 아파트는 그 자체의 문제만으로 끝나는 게 아니다. 주위의 지가에도 영향을 미친다. 한 조사자료에 의하면, 어느 지역에서 건축된지 20~25년 정도 지난 아파트가 1% 증가하면 그 지역의 지가를 4% 정도 하락시키는 것으로 나타났다.
인구감소, 인구고령화 등으로 이렇게 빈집이 늘어나고 있는데도 구미선진국에서와 같은 기존 주택의 공동화 방지대책은 없이 매년 90만채 이상의 주택이신축되고 있다. 이른바 신축편중 정책이다. 주택건설업자는 속성상 핑계만 있으면 신규주택을 지으려 하고 주택구입자 또한 인식이 많이 바뀌었다고는 하지만, 아직도 '주택은 자산'이라는 생각으로 내집마련에 애착을 갖고 있기 때문이다.
그렇다면 우리나라의 빈집문제는 어떤 상황인가? 걱정이 되어 인터넷 검색을 해보고 놀라지 않을 수 없었다. 통계청 자료에 의하면 2010년에 79만채였던 빈집수가 2017년11월 조사에서는 126만5000채로 늘어났다. 7년 사이에 무려 60%나 늘어난 것이다. 전체주택수의 7.4%에 해당하는 수치이다. 한국국토정보공사는 이대로 가면 2050년에 전체주택의 10%에 해당하는 302만채가 빈집이 될 것으로 예측하고 있다. 빈집문제가 남의 이야기가 아니라는 뜻이다. 빠른 속도로 일본의 뒤를 따라가고 있다. 빈집문제가 농촌지역이나 지방도시만의 문제가 아니라는 점 또한 일본과 비슷하다. 서울의 9만5000채, 경기 19만5000채, 경북 12만6000채, 경남 12만1000채, 전남 11만채, 부산 9만5000채, 인천 5만8000채라는 빈집수가 이런 사실을 뒷받침 해주고 있다. 지방자치단체들이 빈집처리 대책으로 골머리를 앓고 있다는 내용의 기사가 줄을 잇고 있다.
일본에 비해 더 심각한 건 노후화된 아파트단지의 문제이다.슬럼화, 빈집화가 걱정이라고는 하지만 일본의 아파트는 일본전체 주택수의 10%에 지나지 않는다. 반면에 우리나라는 전체 주택수의 49%가 아파트이다. 문자 그대로 아파트공화국인 것이다. 10년후, 20년후 일본처럼 재건축을 못한채 슬럼화되고 빈집화 되어간다면이 아파트단지들은 어떻게 될 것인가? 대책없이 미래세대들에게 떠맡긴다면 가장 큰 피해를 입는 것은 우리 아이들과 손주들이 될 수 밖에 없다. 늦기 전에 현명한 대책을 강구하지 않으면 안될 것이다.
